İHLAS MARMARA EVLERİ-2 SİTESİ TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI
İHLAS MARMARA EVLERİ-2 SİTESİ
TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI
I.GENEL HÜKÜMLER
1.KAPSAM
İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, Kavaklı mahallesi, Yeşilyurt ve Ayasofya caddeleri üzerindeki
G 21 A 04A 1C-D pafta, 599 ada ve 1 numaralı parsel,
G 21 A 04A 4A-B pafta, 577 ada ve 2 numaralı parsel ile
G 21 A 04A 4A-B pafta, 578 ada ve 1 numaralı parsel üzerinde, Belediyece onaylı yerleşim planı ve uygulama projesine göre yapılmış ve yapılacak, konut, ticari donatı alanları, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı kapsayan İHLAS MARMARA EVLERİ-2 SİTESİ, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili kanunların emredici kuralları saklı kalmak üzere bu “YÖNETİM PLANINA” göre yönetilir.
634 sayılı KMK’da 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı kanun ile yapılan değişiklik ve bu kanuna 23.06.2009 tarihinde ilave edilen geçici 2. maddeye uygun olarak birbirine bitişik olan yukarıda zikredilen parseller tek bir yönetim altında yönetilmeyi kabul eder ve her bir parselin Yönetim ve Denetim Kurul Başkanlarının bir araya gelmesiyle Site Yönetim ve Denetim Kurulu oluşur. Kurul, ilk toplantıda görev bölümü yaparak göreve başlar.
2.YÖNETİM PLANINDA HÜKÜM BULUNMAYAN HALLERDE KMK’NUN UYGULANMASI
Yönetim planı, yukarıda belirtilen parsellerdeki kat malikleri arasında sözleşme mahiyetindedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunların hükümleri uygulanır.
3.YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI:
Bu Yönetim Planı, İHLAS MARMARA EVLERİ 2 SİTESİ kapsamındaki bütün kat maliklerini, kat irtifakı sahiplerini, bunların mirasçılarını ve bağımsız bölümü veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını, satış, bağış vs. bir yolla iktisap edecek bütün şahısları ve aşağıda zikredilen yönetim organlarını kendiliğinden bağlar. Bu şahıslar yönetim planının bütün hükümlerine uymak zorundadır. Yönetim Planı, tüm bağımsız bölümlerin 4/5’ i kadar oyla değiştirilebilir.
II.YÖNETİM ORGANLARI
A-BLOK KAT MALİKLERİ KURULU:
1.OLUŞMASI ve YETKİ ALANI: İHLAS MARMARA EVLERİ 2 SİTESİ sınırları içinde bulunan, ortak giriş ve çıkışı olan veya birden çok bağımsız bölümden oluşan her yapı bir blok olarak kabul edilir. Her bir bloktaki kat malikleri bir araya gelerek ‘Kat Malikleri Kurulu’nu oluşturur. Kat Malikleri Kurulu Blok Yöneticisini seçer. Toplantılarda görüşülen ve karara bağlanan konulara münhasıran çözüm aramayıp, Blok Yöneticisi vasıtasıyla Parsel Yönetim Kuruluna iletirler. Site Yönetim Kurulunun talimatlarına uyarlar.
2.KURULA KATILMA VE OY HAKKI:
a) Blok Kat Malikleri Kurulunda, her bağımsız bölüm maliki, bir oy hakkına sahiptir. Aynı blokta, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak, bir şahsın kullanabileceği oy sayısı, Blok Kat Malikleri Kurulundaki bütün oyların üçte birinden (1/3) fazla olamaz.
b) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, Blok Kat Malikleri Kurulunda bunları, içlerinden vekâlet verecekleri her hangi birisi temsil eder. Böyle bir temsilci seçerek Blok Temsilcisine ve diğer yetkili organlara bildirmedikleri takdirde, bu kişilerden birine yapılacak tebligat tümüne yapılmış sayılır.
c) Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun ise (çocuk, akıl hastası vs.) onun yerine kurula kanuni mümessili (velisi veya vasisi) katılır.
d) Kat maliklerinden biri yerine toplantıya, tayin edeceği bir vekil katılabilir ve oy verebilir. Bu vekil, diğer bir kat maliki veya hariçten bir kişi olabilir. Ancak aynı kişi tüm oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Vekil, temsil yetkisini yazılı ve geçerli bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
3.TOPLANMA VE ÇAĞRI:
a) Blok Kat Malikleri Kurulu olağan toplantısı en az iki (2) yılda bir, NİSAN ayının ilk Pazar günü, Site Yönetim Kurulunun belirleyeceği saat ve yerde, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlasıyla yapılır. Çoğunluk temin edilmezse, bir hafta sonra ikinci Pazar günü aynı yer ve saatte toplantı nisabı aranmaksızın toplanır. İlk toplantıda toplam kat maliklerinin yarıdan fazlası ile ikinci toplantıda ise, katılanların yarıdan fazlası ile kararlar alınır. Yönetim Planının bu maddesi hükmünce olağan toplantılar kat maliklerine tebliğ edilmez. Ancak hatırlatma amacı ile her blok girişindeki camlı ilan panosuna, A4 kağıt ebadından küçük olmamak üzere asılacak duyurularla ilan edilebilir.
b) Parsel Yönetim Kurulu, olağanüstü toplantılar için Kat Malikleri Kurulunu, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı pusulası veya taahhütlü mektupla gönderilecek davetiye ile gerekli görülen her zaman toplantıya çağırabilir. Parsel Yönetim Kurulu, kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebi halinde, Kat Malikleri Kurulunu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. Toplantı talebinde bulunan kurul üyeleri, toplantı taleplerinde, toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar. Çağrılarda, toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir konu olağanüstü toplantılarda görüşülemez.
4.KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI:
Blok Kat Malikleri Kurulunun kararları, her bir sayfası numaralı ve noter onaylı “Blok Karar Defteri’’ne yazılır. Bu deftere, blok temsilcisinin nasıl seçildiği yazılır. Ayrıca Blok Temsilcisinin Blok Temsilcileri Kurulunda ne şekilde hareket edeceği (Kat Maliklerinin oylarının ne şekilde kullanılacağı ve ne tür taleplerde bulunulacağı vs.) belirtilir ve toplantıya katılanlarca imzalanır.
5.BLOK TEMSİLCİSİ:
1.SEÇİMİ: Blok Kat Malikleri Kurulu, en az iki (2) yılda bir defa NİSAN ayının ilk Pazar günü, çoğunluk sağlanamadığı takdirde ikinci Pazar günü yapacağı toplantıda kendi arasından veya dışarıdan birini iki (2) yıl için “Blok Temsilcisi” olarak seçer. Eski temsilcinin görevi, yenisi seçilinceye kadar devam eder. Temsilci kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Eski temsilci tekrar seçilebilir. Temsilcinin adı ve soyadı ile daire numarası ve telefon numarası blok girişindeki camlı ilan panosuna asılır. Temsilciye bu görevinden dolayı bir ücret ödenmez. Blok temsilcisi herhangi bir nedenle ayrılırsa, yeni seçim olana kadar bu görevi yardımcısı yürütür.
2.GÖREV VE YETKİLERİ:
a) Blok Temsilcisi o bloktaki kat maliklerinin vekili ve temsilcisidir. Bloklar, Site Yönetim Kurulunca idare edilir. Ancak, Site Yönetim Kurulu, Blok Temsilcisini kendi bloğu ile ilgili olarak her konuda görevlendirebilir ve yetkilendirebilir. Blok Temsilcisi, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Blok ve eklentileri ile ilgili her türlü hususa nezaret eder. Blok yapının ve ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli olağan tedbirlerin alınmasını Site Yönetim Kuruluna her zaman teklif edebilir.
b) Blok Temsilcileri Kuruluna ve Parsel Yönetim Kurulunun seçimine iştirak eder. Parsel ve Site Yönetim Kurullarınca verilen kararları yerine getirir ve faaliyetlerine yardımcı olur.
c) Bloğun tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder, gerektiği zaman kat maliklerine duyurulmasını ve gerekli bütün tedbirlerin alınmasını sağlar.
d) Blok Kat Malikleri toplantısında Blok Yönetim Defterine kaydedilen hususlar varsa bunları Blok Temsilcileri Kurulu toplantısında gündeme getirir. Blok Kat Malikleri adına oy kullanır.
B – BLOK TEMSİLCİLERİ KURULU:
1.OLUŞMASI VE YETKİ ALANI:
a) “Blok Temsilcileri Kurulu’’ bir parsel içindeki blok yapıların temsilcilerinden ve mevcut ise diğer bağımsız bölümlerin (işyeri vs.) maliklerinden oluşur. Kurulun üyelerinden her birine “Blok Temsilcisi“ denir.
b) Blok Temsilcilerinden değişen olursa, yeni temsilci herhangi bir seçime gerek duyulmadan kurulda kendiliğinden yerini alır.
c) Parsel içindeki blokların tüm ilave, bakım, onarım, yenileme ve tadilat işleri ile ilgili Site Yönetimine tekliflerde bulunur, yapılan işlerin maksada uygunluğunu kontrol ve takip eder.
2.KURULA KATILMA ve OY HAKKI:
a) Blok Kat Malikleri Kurulu’nun seçtiği blok temsilcileri, temsil ettikleri bağımsız bölümlerin sayısı ve toplam arsa payı kadar oy hakkına sahiptirler. Diğer bağımsız bölümlerin (işyeri vs.) malikleri de arsa payları kadar oya sahip olup, kendi aralarından bir temsilci seçilmiş ise bu üye de temsil ettiği arsa payı kadar oya sahiptir.
b) Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan üye, yazılı bir vekâlet vermek suretiyle kendini temsil ettirebilir. Ancak, aynı kişi, parseldeki toplam oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
3.TOPLANMA ve ÇAĞRI:
a) Blok Temsilcileri Kurulu toplantısı en az iki (2) yılda bir defa, Nisan ayının üçüncü Pazar günü Site Yönetim binasında (veya belirlenen başka bir yerde), duyurulan saatte, toplam üye sayısı ve arsa payı bakımından yarıdan bir fazlasıyla yapılır. İlk toplantıda kararlar, parseldeki toplam blok temsilci sayısının yarıdan fazlası ile alınır. İlk toplantıda çoğunluk temin edilemezse, Nisan ayının dördüncü Pazar günü aynı yer ve saatte toplantı nisabı aranmaksızın toplanır. Bu toplantıda kararlar, katılanların yarısından fazlasının oyu ile alınır. Yönetim Planının bu maddesi hükmünce yapılması gereken olağan toplantıların Blok Temsilcilerine tebliğ edilmesi mecburi değildir.
b) Parsel Yönetim Kurulu, Blok Temsilcileri Kurulunu, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kurul üyelerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla gerekli gördüğü zamanlarda “olağanüstü” toplantıya çağırabilir. Kurul üyelerinin en az üçte birinin yazılı talebi durumunda toplantı yapmak zorunludur. Toplantı talebinde bulunan kurul üyeleri, taleplerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar. Olağanüstü toplantılarda, gündem dışı görüşme yapılamaz, karar alınamaz.
c) Münhasıran bir bloğu veya diğer bağımsız bölümleri ilgilendiren durumlarda yalnız o malikler toplantıya çağrılabilir. Alınacak karar, doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki, kurula ve görüşmelere katılabilir fakat oy kullanamaz.
4.KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI: Blok Temsilcileri Kurulunun kararları, her bir sayfası numaralı ve noter onaylı “Parsel Yönetim Kurulu Karar Defteri“ne yazılır. Bu deftere, Parsel Yönetim Kurulunun nasıl seçildiği yazılır. Ayrıca Site Yönetim Kurulunda ne şekilde hareket edileceği, (Blok Temsilcilerinin oylarının ne şekilde kullanılacağı ve ne tür taleplerde bulunulacağı vs.) belirtilir ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Alınan kararlara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini de yazarak defteri imzalar.
C.PARSEL YÖNETİM KURULU:
1. OLUŞMASI VE YETKİ ALANI: Blok Temsilcileri Kurulu, en az iki (2) yılda bir Nisan ayında yaptığı olağan toplantıda, kendi üyelerinden veya dışarıdan, 3 asil (biri başkan) iki yedek üye olmak üzere ‘Parsel Yönetim Kurulu’nu, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçer. Parsel Yönetim Kurulu, üye sayısı salt çoğunluğu ile karar alır. Parsel Yönetim Kurulunu başkan temsil eder
2. GÖREV VE YETKİLERİ:
a) Parsel Yönetim Kurulu KMK‘nun 35, 36, 37 ve diğer maddelerinde “Yönetici“ için öngörülen görevleri, bu yönetim planındaki hükümler doğrultusunda yerine getirir. Ayrıca Site Yönetim Kurulu tarafından alınan kararların uygulanmasına nezaret eder.
b) Parsel Yönetim Kurulu, o parsel içindeki bütün kat maliklerinin temsilcisi olup, mevzuatın kat maliklerine verdiği ve bilahare vereceği tüm hakları ve yetkileri haizdir. (İcabı halinde dava açmaya ve icra takibinde bulunmaya, ayrıca personel ve malzeme alımına yetkilidir.)
c) Parsel Yönetim Kurulu üyeleri, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Parsel Yönetim Kurulu en az iki (2) yılda bir NİSAN ayında yapılacak toplantıda Blok Temsilcileri Kuruluna, o tarihe kadar yapılan işlerin, elde edilen gelirlerin ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Parsel Yönetim Kurulu bu amaçla gelir ve gider durumunu gösteren bir raporu, Blok Temsilcileri Kurulu üyelerinin bilgisine sunar ve gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar.
d) Blok Temsilcileri Kurulunca kararlaştırılan hususları, Site Yönetim Kurulunda gündeme getirir ve takip eder.
3. ÜCRETİ: Parsel Yönetim Kurulu Başkanları, Site Yönetim Kurulunu teşkil edeceğinden, alacakları ücret Site Yönetim Kurulunca belirlenir. Diğer üyelere herhangi bir ücret ödenmez.
D.PARSEL DENETİM KURULU:
1. OLUŞMASI VE YETKİ ALANI: Blok Temsilcileri, kendi aralarından (veya parseldeki diğer kat malikleri arasından) 3 asil ve iki yedek üyeyi ‘’Parsel Denetim Kurulu’’ olarak Parsel Yönetim Kurulunun seçilme usulüne uymak suretiyle denetçi olarak seçerler.
2. GÖREV VE YETKİLERİ
a) Parsel Denetim Kurulu, Parsel Yönetim Kurulunun Blok Temsilcilerinin tüm faaliyetlerini denetler. Hiç bir üye kendi hesaplarının denetiminde görev alamaz. Gerekirse yedek üyelerle denetim kurulu tamamlanır. Parsel Denetim Kurulu, yeni yönetim kurulu seçilmeden önce yaptığı denetimin sonucu ve yönetim tarzı hakkındaki düşündüklerini Blok Temsilciler Kuruluna rapor eder.
b) Parsel Denetim Kurulunun aldığı kararlar ve denetim sonuçları, her sayfası mühürlü ve noter onaylı bir deftere yazılarak kurul üyelerince imzalanır.
3. ÜCRETİ: Parsel Denetim Kurulu başkanları, Site Denetim Kurulunu teşkil edeceğinden, alacakları ücret Site Yönetim Kurulunca tespit edilir. Diğer üyelere herhangi bir ücret ödenmez.
E – SİTE YÖNETİM KURULU:
1. OLUŞMASI VE YETKİ ALANI: İşbu yönetim planının, 1.Bölüm Genel Hükümler Madde 1’de numaraları yazılı olan parsellerin yönetim kurulları, en az iki (2) yılda bir Mayıs ayının ilk Pazar günü saat 14.00’de, Site Yönetim binasında veya kararlaştırılan başka bir yerde, ortak bir toplantı yaparak Site Yönetim Kurulunu, üyelerin görev dağılımını, Site Yönetim Kurul Başkanının yetkilendirilmesini, Yönetim ve Denetim Kurul üyelerinin ücretlerini tespit ederler.
Parsel Yönetim Kurul Başkanları, Site Yönetim Kurulunun asil üyeleri olup, yönetim kurullarının diğer üyeleri arasından 2 üye de yedek olarak seçilir.
Kurul, sitenin tamamını temsil eder ve bu yönetim planında belirtilen görevlerle, sitenin tamamını ilgilendiren diğer idari, mali vs. önemli hususlarda karar almada yetkilidir. Diğer yönetim organları, Site Yönetim Kurulunun aldığı ilke kararlarına aykırı hareket edemezler. Diğer yönetim organlarının tüm yetkileri Site Yönetim kurulunda toplanır.
2. KURULA KATILMA VE OY HAKKI:
a) Site Yönetim Kurulunun üyelerinden her biri, parsellerinin alanları nazarı itibara alınarak hesaplanacak arsa payları nispetinde oy hakkına sahiptirler.
b) Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan üyenin yerine, toplantıya aynı parselin yönetim kurulundan diğer bir üye yazılı vekâlete gerek olmadan katılır.
3. TOPLANMA VE ÇAĞRI:
a) Site Yönetim Kurulu olağan toplantılarını, bu konuda değişik bir ilke kararı alınmamış ise, her ayın başında, Site Yönetim binasında (veya önceden kararlaştırılmış diğer uygun bir yerde), üyelerinin yarısından bir fazlasının bir araya gelmesi ile yapılır. (Ancak, toplantıların yılda en az iki defa ve birinin Mayıs ayında olması mecburidir). Çoğunluk temin edilemezse, en geç bir hafta sonra aynı yerde toplantı nisabı aranmaksızın toplanır. Her iki toplantıda da katılanların oy çoğunluğu ile karar verilir. Yönetim Planının bu maddesi hükmünce, Mayıs ayındaki olağan toplantıların üyelere tebliği mecburi değildir.
b) Kurul, olağan dışı toplantılar için, yönetici tarafından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kurul üyelerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir.
c) Yönetici, Site Yönetim Kurulunu, yukarıda belirtilen usullere uyarak, gerekli gördüğü her zaman toplantıya çağırabilir. Yönetici, Site Yönetim Kurulu üyelerinin üçte birinin yazılı talebi halinde, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. Toplantı talebinde bulunan kurul üyeleri, taleplerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.
d) Herhangi bir parseli ilgilendiren hususlarda yalnız o parseldeki blok temsilcileri veya Parsel Yönetim Kurulu üyelerinin tamamı toplantıya çağrılabilir.
e) Site Yönetim Kurulu, tüm yetkilerini, görevlendireceği gerçek veya tüzel kişiler aracılığıyla kullanabilir. Görevlendirilecek olan gerçek veya tüzel kişiliğin personeline Site Müdürü denir. Site Müdürünün sorumluluğu, ayrıca ayrıntılı olarak tespit edilir ve kendisine tebliğ edilir.
4. KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI: Site Yönetim Kurulunun kararları, yönetici tarafından, her sayfası numaralı ve noter onaylı bir “Karar Defteri“ne yazılır ve toplantıya katılan kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, arzu ederlerse, aykırılığın sebebini belirterek defteri imzalarlar.
5. SORUMLULUĞU VE GÖREVİ: Site içindeki tüm parsellerin vekili ve temsilcisidir. Site Yönetim Kurulu, parsel yönetim kurul başkanlarından teşekkül edince, işbu yönetim planında, parsel yönetim kurullarınca kullanılacak tüm hak ve yetkilere haiz olur ve ayrıca yine bu kurullarca yerine getirilmesi gerekli görevleri, kendi belirlediği ölçüde yerine getirir. Özellikle parsellere ait işletme projelerinin birleştirilerek sitenin tamamını kapsayacak şekilde bir işletme projesinin hazırlanmasını ve hizmetlerin tek elden yürütülerek istikrarlı bir yönetim hizmeti sunulmasını sağlar. İşletme Projelerinin tamamı Mayıs ayında veya her mali yılbaşında Site Yönetim Kurulunca (veya Yönetici tarafından) hazırlanır. Site için sosyal, kültürel ve sportif faaliyetleri yürütecek organizasyonların oluşturulmasını ve desteklenmesini sağlar.
Site için çöp toplama, haberleşme, ulaşım, alışveriş gibi genel hizmetlerin yürütülmesini organize eder ve denetler. Konut alanı içinde ve dışında kalan yeşil alanların içindeki spor alanları, çocuk bahçeleri ve havuzların yapım, bakım, onarım, güvenlik ve işletme hizmetlerini yürütür.
F- SİTE YÖNETİCİSİ:
a) Site Yönetim Kurulu, iki (2) yılda bir MAYIS ayında yapacağı toplantıda, kendi arasından veya dışarıdan, kurul oy sayısının salt çoğunluğu ile “Site Yöneticisini“ seçer. Yönetim Kurulu, yöneticinin yanında yardımcı şahıslarda seçebilir.
b) Yönetici, aynı zamanda Site Yönetim Kurulu Başkanlığını da yapar ve kurulu temsil eder. Yönetim kurulunun görev alanına giren mutat işleri yönetici yürütür. Bu işlerin hangileri olduğu ayrıca kararlaştırılmamışsa, Parsel Yöneticisinin görevlerine kıyasen yerine getirir. Yönetici ve yardımcıları arasında görev taksimi yönetim kurulunca yapılır. Yönetici ve yardımcıları görev sürelerinin sonunda tekrar seçilebilirler. Yeni yönetici seçilinceye kadar, eskisi görevine devam eder.
c) Site yöneticisi ve yardımcıları, aynen bir vekil gibi sorumludurlar.
H – SİTE DENETİM KURULU
1) Site Denetim Kurulu, site içerisindeki parsellerin denetim kurul başkanlarının katılmasıyla oluşur. Parsel Denetim Kurullarının başkanları. Site Denetim Kurulunun asil üyeleri olup, aralarından birisini Site Denetim Kurul Başkanı seçerler. Denetim kurullarının diğer üyelerinden de iki yedek üye seçilir.
Site Yönetim Kurulu, denetim kurulu ile birlikte çalışmak üzere, dışarıdan gerekli gördüğü uzmanları da görevlendirebilir. Bu uzmanlar gerçek veya tüzel kişi olabilir. Görevlendirilen uzmanlara ödenecek ücretler Site Yönetim Kurulunca belirlenir.
2) Site Denetim Kurulu, en az üç ayda bir yönetim kurulunun hesaplarını inceler ve inceleme sonucunda gerekli gördüğü takdirde, Site Yönetimi Kurulunu toplantıya çağırmasını yöneticiden ister ve bu isteği 15 gün içinde yerine getirilmezse kendisi kurulu doğrudan doğruya toplantıya çağırabilir.
Site Denetim Kurulu, her halde MAYIS ayında yapılacak toplantıda, denetim sonucunu ve toplu yapının yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini, yazılı bir raporla Site Yönetim Kuruluna bildirir.
3) Site Denetim Kurulu, incelemeleri sırasında gördüğü aksaklıkları ve tavsiyelerini devamlı olarak (MAYIS ayını beklemeksizin) yöneticinin bilgisine sunar.
4) Site Denetim Kurulu, üçer aylık ve yıllık raporlarını, yöneticiye bildirdikleri hususları ve diğer kararlarını noter tasdikli Denetim Kurul Defterine yazar ve yazılan rapor ve kararlar, denetim kurulu üyeleri ve varsa uzmanlar tarafından imza edilir.
III. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
A.BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ:
a) Hakları: Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan bağımsız bölümler (daire, dükkân, garaj, okul vs.) üzerinde (KMK ve bu Yönetim Planının hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Bağımsız bölümlerini bizzat kullanabilecekleri gibi kiraya verebilirler.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde, ana yapıya zarar verecek nitelikte olmamak kaydıyla arzu ettikleri bakım, onarım yaptırabilir, malzeme ve renk değişiklikleri yapabilirler.
b) Yükümlülükleri: Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken, iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden veya yasaya ve yönetim planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
Bağımsız bölümde ve eklentilerinde, kedi, köpek, tavuk, ördek, güvercin gibi evcil hayvanlar veya başka hayvan besleyemezler (akvaryum balıkları ve kafes kuşları hariç )
Bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamazlar, özellikle saat 22.00 den sonra televizyon, radyo teyplerini komşuları rahatsız edecek şekilde kullanamazlar. Nişan, düğün gibi istisnai sebeplerle düzenlenecek toplantılarda diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye azami özen gösterirler.
Bağımsız bölümlerin, balkon, pencere veya teraslarında hiçbir şekilde halı silkemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilen yerlerine ve bahçelerine çamaşır asamazlar. Halı silkeleme ve çöp indirme için site yönetimi gün tayin edebilir.
Bağımsız bölümlerini meyhane, diskotek, kumarhane, randevuevi gibi genel ahlak ve adaba aykırı sayılacak bir şekilde kullanamazlar.
Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerinde klüp, lokal ve dans salonu gibi eğlence, lokanta ve pastane gibi beslenme yerleri ve basım evi, dükkan (berber, terzihane, yatakhane, emlak bürosu, sendika veya dernek merkezi, dershane, kreş, boyahane, atölye, galeri, butik, spor, bale, moda salonu, kuaför vs.) gibi iş yeri açamazla veya kiraya veremezler.
Kat mülkiyeti kütüğünde dükkân, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş olan bağımsız bölümlerinde, hiç bir şekilde kulüp, bar, pavyon, birahane, kumarhane, diskotek, dans salonu, elektrikli oyunlar salonu vs. gibi eğlence yerleri, içkili lokanta ve içki satış yeri, sendika, atölye, oto tamirhanesi, boyahane, plakçı, gazino gibi müesseseler ve işyeri açamaz ve işletemez, bu maksatla kiraya veremezler, satamazlar.
Kat mülkiyeti kütüğünde, dükkan, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümleri kullanırken, diğer kat maliklerini rahatsız edecek uygulamalarda bulunamazlar, gürültü, sarsıntı yapamazlar, rahatsız edici duman ve kokular çıkaramazlar.
Site Yönetim Kurulu kararı olmadıkça, binanın, ön, arka ve yan cephelerine, bağımsız bölümlerinin pencere, balkon veya teraslarına, dışarıdan görünen veya dışarı sarkan levha ve tabela asamazlar, balkonları ve terasları duvar veya camekanla kapatamazlar. Pencere, balkon veya teraslara binanın genel görünümü bozacak şekil ve renkte güneşlik koyamaz, pencere doğramaları takamazlar.
Konutların içinde, ara duvar yıkmak gibi önemli tadilatlar yaptıracak kat malikleri, Site Yönetim Kuruluna başvurarak öncelikle proje onayı almak zorundadırlar. Ancak statik projesine aykırı olmayan ve ana yapıya zarar vermeyen onarım ve tadilatlara izin verilebilir. Aksi takdirde ortaya çıkabilecek her türlü hasar, sebep olan kat maliki ve bağımsız bölümü kullanan tarafından karşılanır.
Diğer bir bağımsız bölümde veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için bağımsız bölümlerine girme mecburiyetinin bulunduğu hallerde, gerekli müsaadeyi vermekten kaçınamazlar.
Site Yönetim Kurulunca belirlenen ve Site Yönetim planında belirlenen ortak yerlere, özel eşyalarını bırakamazlar. Araç park yerlerinin dışına arabalarını park edemezler. Park alanlarını, kullanmadıkları, yakınlarına ait veya hurda arabaları için park yeri olarak kullanamazlar. Park yeri sıkıntısı olması halinde, her eve bir otopark izni verme, fazla aracı site içerisine almama yetkisini kullanmak Site Yönetim Kuruluna aittir.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini, bu adreslerindeki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların adı, soyadı ve iletişim bilgilerini en geç 15 gün içinde Blok Temsilcisine ve Site Yöneticisine bildirirler. Tebligat adresini ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin, yönetimde mevcut son adresine yapılan tebligat geçerli sayılır.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kiraya verdikleri takdirde, kira sözleşmesinden bir örnek ile yönetim planının bir kopyasının bağımsız bölümü kullananlara tebliğ edildiğine dair tebellüğ belgesini yöneticiye tevdi etmeye ve bağımsız bölümü kullananlara borç ve yükümlülüklerini bildirmeye mecburdur.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kiralamış veya bir yakınına kullandırıyorsa, ortak giderlerin (aidat) düzenli olarak ödenip ödenmediğini takip etmekle mükelleftir. Site Yönetiminin, ortak gider payını kiracıdan doğrudan tahsil etmesi, kat maliklerini takip sorumluluğundan kurtarmaz.
B.ORTAK YERLER VE BU YERLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER
a) HAKLARI:
Kat malikleri, münhasıran kendilerine tahsis edilmemiş olan ve özellikle aşağıda belirtilen ortak yerlerden ve tesislerden iş bu yönetim planı ve Site Yönetim Kurulunun kararları doğrultusunda müşterek olarak yararlanırlar.
1.Site Ortak Yerleri;
A)Site Projesinde, tüm Site sakinlerinin hizmeti için ayrılmış yerler:
a) Spor sahaları ve tesisleri.
b) Genel parklar ve dinlenme mahalleri.
c) Havuzlar ve çeşmeler.
d) Site içi yolları, kaldırımları ve genel araç park yerleri.
e) Çevre koruma duvarları ve çitleri.
f) Camii ve bahçesi.
g) Site yönetim mahalli.
h) Güvenlik ile ilgili tesisler.
ı) Bakım onarım tesisleri ve depolar.
i) Site altyapı tesisleri.
B)Yukarıda belirtilen ve bulundukları parsellerin müşterek mülkiyetinde olan sosyal donatı tesisleri, mevcut tüm parseller tarafından ortaklaşa kullanılırlar.
2.Bitişik Blokların Ortak Yerleri;
a) Araç park yerleri.
b) Blok çatı ve cepheleri, yağmur olukları, bacaları.
c) Kanalizasyon ve yağmur suyu giderleri.
3. Blok Ortak Yerleri;
a) Temeller ve ana duvarlar, merdivenler, merdiven sahanlıkları, merdiven korkulukları, ortak çöp toplama üniteleri.
b) Genel giriş kapıları, antreler, koridorlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, taban ve tavanlar.
c) Güvenlik kamera sistemleri ve güvenlik noktaları ile yaya kapıları.
d) Kapıcı ve teknisyen daireleri, odaları ve bunların her türlü tesisatları.
e) Havuz motorlar ve pompaları, sıcak ve soğuk su tesisatları, su depoları, hidroforlar ve bunların her türlü tesisatları, sulama tesisatları.
f) Sığınaklar, müşterek elektrik tesisatları, müşterek sayaçlar, ziller, merdiven otomatları, ortak TV antenleri ve telefon için ortak şebeke, antenler ve tesisatlar.
g) Asansörler ve bunların her türlü tesisatları, asansör devreleri, asansör makine daireleri.
b) YÜKÜMLÜLÜKLERİ:
Kat Malikleri;
a) Bulundukları yapının mimari durumu ve güzelliğini korumaya mecburdurlar.
b) Bütün kat maliklerinin rızasını almadıkça, bulundukları yapının ortak yerlerinde inşaat, tamir değişik renkte dış boya yapamazlar, balkonların ve balkon demirlerinin rengini değiştiremezler.
c) Bütün kat malikleri oy birliği ile karar vermedikçe ve Site Yönetim Kurulu tasdik etmedikçe bulundukları yapıya kat ilave edemezler, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı, zemin veya bodrum katlarını işyeri haline getiremezler.
d) Her ne sebeple olursa olsun, bağımsız bölümlerinde, ek elektrik kapasitesini gerektirecek cihazları kullanamaz, ancak Yönetim Kurulunun belirlediği şartlarda kullanabilirler.
e) Blok yapıdaki veya toplu yapı kapsamındaki, ortak yer ve tesislerden yararlanırken, yer ve tesislere zarar verecek veya diğer kat maliklerini rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar. Buralardan yararlanırken, yetkili kurullarca belirlenmiş, kural ve düzene aykırı davranamazlar.
f) Blok yapılardaki mevcut kapıcı dairelerinden istifade usulüne ait yetki ve sorumluluk, Site Yönetim Kuruluna ait olup, bu kurul karar almadıkça veya bu konudaki yetkisini diğer yönetim organlarına devretmedikçe, bu yerlere girilemez ve eşya vs. konulamaz. Bu yerler Site adına kiraya verilebileceği gibi, Site Görevlilerinin ihtiyacı için kullandırılabilir.
g) Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerde, Site Yönetim Kurulunun onayı olmadıkça, hiçbir şekilde, değişiklik, onarım ve boya yapılamaz.
h) Toplu veya ortak yerlerinde, yönetim kurulunun onayı olsa bile, hastane, klinik, poliklinik, dispanser, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Sinema, tiyatro, kahvehane, kulüp, bar, pavyon, dans salonu, elektrikli oyunlar salonu vs. gibi eğlence yerleri ile her türlü alkollü içki ve uyuşturucu madde satılan, kullanılan, teşhir edilen yerler ve sendika, dernek, galeri, butik, bale, kuaför, moda salonu gibi işyerleri kesinlikle açılamaz. Ancak Site Yönetim Kurulunun kararı ile banka şubesi, para makinaları vs. kolaylık tesisleri kurulabilir.
Bu yönetim planında ve kat mülkiyet kanununda, kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümlerden kiracı olarak veya her hangi bir başka sebeple devamlı bir şekilde yararlananlara da aynen uygulanır, bu yükümlülüklere aykırı davrananlar, kat malikleri ile birlikte müteselsilen sorumludur.
IV – ORTAK GİDERLERE KATILMA
Ortak giderler; apartmanların ortak yerlerinin ve site ortak yerlerinin işletme ve bakımı, yeşil sahaların teşkili, bitkilendirmesi, sulanması, aydınlatılması, yolların, otoparkların, kaldırımların bakım ve onarımı, ortak yerlerin su elektrik ve sair sarfiyatı, bina merdiven boşlukları, bodrumlardaki ortak hacimler, asansörler, hidroforlar, müşterek antenler, güvenlik, ziraatçılık, altyapı tesisleri, temizlik, çöp arıtma gibi unsurların ve faaliyetlerin bakım, onarım, sarf malzemeleri, yenileme ve personel ücretleri gibi bilumum giderlerdir.
Bağımsız bölümler, ortak giderlere alanları oranında katılırlar. Ancak bu alanlar aşağıdaki maddelere uygun şekilde hesap edilir.
Site’de bulunan yapılar aşağıdaki gruplardan ibarettir;
a) Müstakil Yapılar: İşyeri vs. müstakil yapılar kendi giderlerini tamamen kendileri karşılar. Bu yapıların bünyelerindeki özel asansör, merdiven, hidrofor, kalorifer, bahçeler, su ve elektrik tesisatları gibi, tamamen kendilerine ait umuma açık olmayan bölümlerin ve tesisatların temizlik, bakım, onarım, sulama, aydınlatma, yenileme, sigortalama gibi tüm hizmetlerini kendileri yapar, giderlerini kendileri öderler. Ayrıca, site ortak giderlerine katılma hesabına her biri toplam yapı alanının dörtte biri kadar metrekare ile iştirak eder.
b) Sosyal yapılar: Sosyal yapıların giderleri Site Yönetimi tarafından karşılanır.
c) Blok apartmanlardaki daireler: Daireler, tüm giderlere brüt alanları oranında iştirak ederler. A tipi daireler 80, B tipi daireler 115, C tipi daireler 130, D tipi daireler 150 metrekare olarak hesaba esas alınır. Ayrıca, bütün bloklarda zemin kat dairelerin alanları %20 azaltılarak, bodrum kat dairelerin alanları %30 azaltılarak hesaba esas alınır.
Kat malikleri, bulundukları blok yapıya ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle “ortak gider ve avans payını“ ödemekten kaçınamazlar. Ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık % 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
Ortak gider ve avans payını ödemede bir aydan fazla geciken kat maliki hakkında yönetici bu yönetim planına, Kat Mülkiyet Kanununa ve genel hükümlere göre dava açtırmak ve/veya icra takibi yaptırmakla yükümlüdür.
Yöneticiler, bağımsız bölümlerinin payına düşen ortak giderlerden muaf değildir.
Ortak giderlerden karşılanan masraflara, kat maliklerinden veya çocuklarından biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (kiracı vs.) kusurlu hareketi ile sebep olmuşsa, yapılan ödeme zarara sebep olandan ve kat malikinden alınır.
V – HAKİMİN MÜDAHALESİNİN İSTENMESİ
1. “Toplu Yapının kullanılması ve yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yöneticiler ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. (KMK Md.32/3). Bu konularla ilgili olarak mevcut kat malikleri kurullarına başvurulmadan ve bir karar alınmadan Mahkemeye başvurulamaz.(Yargıtay)’’
Dolayısıyla bloklar ve diğer bağımsız bölümler ile ilgili anlaşmazlıklar için, Blok Temsilcileri Kurullarınca veya sitenin tamamına ilişkin anlaşmazlıklar için, önce Site Yönetim Kurulunca karar alınması mecburiyeti vardır.
2. Blok Temsilcileri Kurullarınca ve Site Yönetim Kurulunca verilen kararı, yasalara veya yönetim planı hükümlerine aykırı bulan, ayrıca kat maliklerinden birinin (veya onun katından kira sözleşmesine veya diğer bir sebebe dayanarak yararlanan kimsenin), Kat Mülkiyeti Kanununda veya bu yönetim planında öngörülen borç ve yükümlülüklerine uygun hareket etmemesinden zarar gören kat maliki, toplu yapının bulunduğu yerin Sulh Mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini, rahatsız edici duruma son verilmesini isteyebilir.
3. Kat maliklerinden biri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarına, onlar için “çekilmez hale gelecek“ derecede aykırı davranırsa, kat malikleri, KMK Md.25 hükümleri çerçevesinde o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilir.
Kat maliki “Ortak gider ve avans payını zamanında ödemediği için, 2 takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibine sebep olursa, KMK’nun 33.maddesi gereğince mahkemenin emrine rağmen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemekte 6 ay süresince ısrar eder veya kendi bağımsız bölümünü, bu Yönetim Planında yasak edilen işlerden birini yapmak için tahsis eder ve yapılan ihtara rağmen bundan vazgeçmezse’’ yukarıda değinilen çekilmezlik hali meydana gelmiş sayılır.
VI – ÖNCELİKLE SATIN ALMA HAKKININ MEVCUT OLMAYIŞI
Toplu yapı kapsamındaki bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı bağlanmış bir arsa payının satılması halinde, diğer kat malikleri veya irtifak hakkı sahipleri öncelikle satın alma (kanuni Şufa) hakkına sahip değildirler.
VII–YAPININ FİİLEN TAMAMLANMASI HALİNDE KMK.‘NUN UYGULANMASI
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, blok yapı fiilen tamamlanmış, bağımsız bölümlerin bir kısmı fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olunsa dahi, KMK’nun ve Yönetim Planının hükümleri ve geçici yönetim hükümleri, kat mülkiyetine geçmiş gibi uygulanır.
VIII – YENİLİK, İLAVELER VE GİDERLERİNE KATILMA
1- Tek bir blok yapıya ait ortak yer ve tesislerin elverişli hale getirilmesine veya bunlardan elde edilen faydanın çoğaltılmasına (örneğin ortak jeneratör yapılmasına vs.) ilişkin yenilik ve ilaveler, Site yöneticisinin (veya görevlendirdiği Blok Temsilcisinin) başkanlığında, ilgili bloktaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Bu yenilik ve ilavelerin giderleri, faydalananlar tarafından ortak giderlere katılım oranlarında ödenir. Kat maliklerinin, bu esaslar çerçevesinde ödemeleri gereken miktarlar, blokdaki kat malikleri tarafından belirlenir. Kararlar Blok Karar defterine yazılır ve imzalanır.
2- Bir parsel üzerinde birden fazla bloklarla ve diğer bağımsız bölümlerle (işyeri vs.) ilgili yenilik ve ilavelere, Site Yöneticisinin başkanlığında ilgili tüm blokların ve diğer bağımsız bölümlerin kat maliklerinin katılımı ile ilgililerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilir. Bu yenilik ve ilavelerin giderleri, faydalananlar tarafından, ortak giderlere katılma oranında ödenir. Kararlar Parsel Karar defterine yazılır ve imzalanır.
3- Toplu yapının ortak yer ve tesislerinde yapılacak yenilik ve ilavelerin kararları, Site Yönetim Kurulunda, kurul oy sayısının salt çoğunluğu ile alınır. Kat maliklerinin toplu yapı ortak yer ve tesislerindeki yenilik ve ilavelerin giderlerine katılma oran veya miktarları, yine Site Yönetim Kurulunca belirlenir. Kararlar Site Karar defterine yazılır ve imzalanır.
IX-TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ YÖNETİM İŞLERİ
Blok yapının bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi, bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması, ortak yapı ve tesislerin, ortak bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devredilmesi gibi temliki tasarrufların yapılması Site Yönetim Kurulunun karar vermesine bağlıdır. Böyle bir durumda tüm kat malikleri, istenildiğinde, Site Yöneticisine gerekli vekâlet vermeyi baştan kabul ederler.
Ana yapının duvarlarının, çatı ve benzeri yerler ile Site ortak alanlarının reklam maksadıyla kiralanması Site Yönetim Kurulunun oybirliği ile alacakları kararla yapılır.
X-SONUÇ
634 sayılı KMK’ya göre düzenlenen, 14.11.1997 tarih 9588 yevmiye, 14.11.1997 tarih 9589 yevmiye ve 23.11.1998 tarih 9386 yevmiye numaralı İhlas Marmara Evleri II.Kısım (Akasya Evleri) Yönetim Planının, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı kanun ile yine aynı kanuna, 23.06.2009 tarih ve 5912/5md. ile eklenen geçici 2.maddeye istinaden değişiklikleri uyarlanan,
İş bu İHLAS MARMARA EVLERİ 2 SİTESİ TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI’nın metin ve muhtevası, aşağıda isimleri yazılı, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölüm malikleri veya malik vekilleri ve Site Yönetim Kurulu üyelerince okunmuş olup, arzularına uygun olduğunu ve oybirliği ile kabul ve imzaladıklarını beyan ve ikrar eylerler. 08 KASIM 2014
Muzaffer İşcan Abdulkadir Kesikbaş Mehmet Koç
Yönetim Kurul Başkanı Başkan Yardımcısı Başkan Yardımcısı