BAŞKANIN MESAJI

SİTEMİZ YENİLENİYOR

SEVGİLİ SİTE SAKİNLERİMİZ

Dünyamızı etkisi altına alan virüs her geçen gün etkisini artırıyor. Çok şey söylendi, söyleniyor da. Aslında almamız gereken tedbirler çok basit.

- MESAFE, TEMİZLİK (HİJYEN) VE MASKE KULLANIMI…

-DIŞARIDA İŞİ OLANLAR AÇIKLANAN TEDBİRLERE ÂZAMÎ UYACAK,

-İŞİ OLMAYANLAR BU DÖNEMİ MÜMKÜN OLDUĞUNCA EVİNDE GEÇİRECEK,

-ÇOCUKLARI DA EVDE TUTMANIN YOLLARINI ARAYACAĞIZ, ONLARA DAHA FAZLA ZAMAN AYIRARAK EĞİTİMLERİNE YARDIMCI OLACAĞIZ,

- PARKDA, BAHÇEDE KISA SÜRELERLE KALIP KALABALIKLARDAN UZAK DURACAĞIZ.

DİKKAT, DİKKAT, LÜTFEN DİKKAT!!!

İstanbul’da günlük vakalar artmaya devam ediyor. Beylikdüzü vaka artış oranı tırmanışta ve sitemizde karantina altındaki sakinlerimiz her geçen gün artıyor.

Ne yazık ki, parklara ve bahçelere baktığımızda, insanımız hiçbir şey yok gibi hareket ediyor. Yasaktan kurtulmak için çene altında taşıdığı maskeden başka hiçbir tedbire uyulmuyor. Özellikle çocuklar, okulların esnek programından istifade ile park ve oyun alanlarında sürekli yan yana. En büyük taşıyıcı kitle çocuklar değil mi? Aman dikkat, çocukları kontrol altında tutmaya gayret edelim. Gerekirse başlarında aile bireylerinden birisi ile ve kısa sürelerle dışarı çıkaralım. Ateş düştüğü yeri yakıyor. Bu salgına yakalananların çektiği sıkıntıları medyadan takip ediyoruz, Allahü teala kimseyi böyle durumlara düşürmesin.

                            Halk içinde muteber bir nesne yok devlet gibi

                            Olmaya devlet cihanda bir nefes sıhhat gibi…

                                                                              Kanuni Sultan Süleyman Han

Aman dikkat. Devletimizin ilgili kurumları tarafından açıklanan tedbirleri önemseyelim. Unutmayalım ki, hastane odalarında yatmaktansa evde kalmak çok daha iyidir.

YÖNETİMİN VİRÜSLE MÜCADELESİ DEVAM EDİYOR, BİZE YARDIMCI OLUNUZ!!!

UVL cihazları ile, blok girişleri, asansör kabinleri, ana giriş kapıları ve korkulukları daha sık aralıklarla dezenfekte etmeye devam ediyoruz. Dezenfekte işinde kullandığımız UVL cihazı, ilacı çok ince zerreler halinde duman şeklinde ortama veriyor. İlaçlama şirketleri de bu şekilde yapıyor.

Çocuk oyun alanlarını, kamelyaları ve bahçedeki masaları da belli zaman aralıklarında dezenfekte etmeye devam ediyoruz.

Bazı komşularımız dezenfekte için kullandığımız ilacın ne olduğunu soruyorlar. Konunun uzmanları tarafından tavsiye edilen, virüsleri parçalamada etkili ve içeriğinde %50 oranında hidrojen peroksit ile yardımcı madde olarak gümüş colloidal bulunan KERSİA isimli bir ürün kullanıyoruz.

Her şey bir yana en etkili tedbir, lüzum etmedikçe dışarı çıkmamak, çıkmak durumunda kaldığımızda da maske, mesafe, hijyen ve temizlik kuralına uymak.

Geçen ayki dergide yazmıştık, önemine binaen tekrarlıyoruz. Virüsle mücadelede en zayıf noktalarımızdan birisi de kullandığımız maskeleri rast gele ortak mahallere atmak. Bu maskeler tıbbi atık sınıfında olup en azından kapalı poşetler içerisine konarak çöpe atılmalı. Yoksa farkında olmadan hastalığımızı başkalarına bulaştırabiliriz. Site içerisinde her alanda maske görmek mümkün. Bunlar dışarıdan gelmedi buraya. Ben, sen, o tarafından atıldı. Atıldı ama yakışmadı, etik olmadı, sağlıklı hiç olmadı.

DIŞ CEPHE BOYA ÇALIŞMALARIMIZA KATKI PAYI İSTİYORUZ

Sevgili komşularımız,

Geçtiğimiz sene başladığımız tamir ve boya işinde %25 gibi bir ilerleme sağladık. Bu çalışmalar bütçemizin demirbaş harcama kalemi ile yapıldı. Demirbaş harcama kaleminin kaynaklarını geçen dergide açıklamıştık. (Bahçe kat daire kiraları, reklam ajansı gelirleri ve hurda satışı gibi diğer gelirler) Boya işine demirbaş kalemi ile devam edersek, kalan %75’lik kısmı yaklaşık 4 senede tamamlamış oluyoruz, başlangıçla beraber 6 sene devam etmiş olacak.

BİNA GİRİŞLERİNE MERMER KAPLAMA NUMUNESİ YAPTIK

Bina dış cephe boyaları devam ederken, giriş çıkış ve taşınmalardan dolayı çok sık deforme olan blok girişlerini ilk merdiven sahanlığına kadar mermer kaplamak istiyoruz.

Mermer kaplama numune çalışması 2.ada B20 blok girişinde görebilirsiniz. Bu çalışmalar binalarımıza ayrı bir estetik güzellik kattığı gibi, korunmasına ve değer artışına da etki ediyor.

BOYA ÇALIŞMALARINI BİR AN EVVEL BİTİRMEK İSTİYORUZ

Başlangıçtan bu yana ortaya çıkan bir maliyet birim fiyatımız vardı. Bu maliyete ilaveten, blok giriş mermer kaplama işi dahil olunca yeni bir maliyet çıktı. Bu maliyeti, daire alanlarına orantılı olarak paylaştırıp 2021 sene başından itibaren en fazla 12 taksitte olacak şekilde bir ödeme planı çıkardık ve sizlerin takdirine sunuyoruz. Bu ödemeler zamanında yapıldıkça başladığımız iş de ilerleyecek, ödemeler aksadığı zaman iş uzayacaktır.

Yakın zamanda daire içinde tadilat ve boya yapanların maliyetlerinden mutlaka haberi vardır. Sadece boya maliyeti en küçük dairelerde 2.000TL’de başlayıp 3.500TL’ye kadar çıkıyor. Binalarımızın dış cephelerinde yapılan uygulama, İş Kanununa göre tehlikeli iş sınıfına girdiği için sıradan bir işçiyi de çalıştıramıyoruz. Dış cephede çalışmaya sağlık açısından uygun, Milli Eğitim kurumlarından sertifikalı ve iş güvenliği uzmanı denetiminde eleman çalıştırma mecburiyeti var. Dış cepheye kurulan bir iskele önce tamir yapıyor, bazen derin tamirler olunca ikinci defa üzerinden geçiyor. Sonra astar uygulaması yapıyor, birinci ve ikinci kat boya olmak üzere bir kurulumda aynı yerde 5 defa işlem yapıyor.

BİNALARIMIZA DAYANIKLILIK TESTİ YAPTIRDIK

Kıymetli komşularımız,

Mayıs ayı Akasya Dergimizde konuyla ilgili bilgilendirmemizi önemine binaen yeniden yayınlıyoruz.

Eylül 2019 sonunda yaşadığımız 5.8 İstanbul depreminden sonra, siz komşularımızdan gelen talep doğrultusunda sitemizdeki binaların dayanıklılık testi için araştırmalarımız oldu. Maliyetli ve uzunca bir süreçti. Araştırmalar sonunda deneyimli ve bakanlıkça yetkili bir test ve ölçüm şirketi ile temasa geçtik.   Ön çalışma ve tespitler yapıldı, projeler tedarik edildi, verilerin tamamlanmasıyla saha çalışmasına geçildi. Site genelinde, test ve ölçüm elemanlarınca tespit edilen 33 ayrı noktadan 99 adet numune alındı. Binaların röntgeni çekildi, sıyırma tekniği ile perde beton içindeki demirlerin durumu görüntülendi, çekiçleme testi ve zemin etüdü yapıldı. Alınan numuneler ilgili şirketin TSE onaylı cihazlarında basınç testine tabi tutuldu. Bu basınç testlerinin bir kısmına bizzat katıldık ve çalışmaları yerinde denetledik.

Elde edilen bütün değerler, Çevre ve Şehircilik bakanlığının raporlama esaslarına göre programa girildi ve sonuçlar alındı.

DAYANIKLILIK TEST SONUCU: Bakanlığın belirlediği mevcut yönetmelik ölçülerine göre yapılan test çalışmaları sonucunda binalarımız için GÜVENLİ BİNA raporu alınmıştır

Komşularımızın aklına hemen şu soru geliyor. Kaç şiddetinde depreme dayanıklı? Uzmanlar buna şöyle cevap veriyor. Depremin şiddetinden daha önemlisi süresi ve merkezidir. 8.0 şiddetinde bir deprem olur ama süresi 5sn ve merkezi bize oldukça uzak. Bu depremde yıkım fazla olmaz çünkü süre çok az ve bize uzak mesafede. Ama 6.0-6.5 şiddetinde bir deprem olur süresi 60sn bize olan mesafesi ise çok yakın. Bu depremin yıkıcılığı daha fazla olur.

Test esnasında, binalarımızın yapıldığı 1997-2000 yıllarının standartlarına göre en iyi tekniklerin ve malzemelerin kullanıldığını bir kez daha öğrenmiş olduk. Beton kalitesinin de oldukça yüksek olduğunu, projesinde C18 kalite olmasına rağmen testlerde beton kalitesinin ortalama C25-C28 olduğunu gördük. Bu durumu açıklayan uzmanlar, betonun olumsuz şartlara maruz kalmaması halinde üzerinden sene geçtikçe daha sağlamlaştığını ifade ettiler.

SIFIR ATIK PROJESİ

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yürütülen, 12.07.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan SIFIR ATIK YÖNETMELİĞİ’nin amacı; konutlarda ve işletmelerde atık miktarını azaltmak, atıkları ilk kaynağında ayrıştırmak, ayrıştırılan atıkları belli merkezlere toplamak ve geri dönüşümle ekonomiye kazandırmak. Böylece hem bireyleri tasarrufa yönlendirmek, hem de ekonomiye hatırı sayılır katkı sağlamak. 

Konuyla ilgili olarak bu yönetmelik, 2021 sene başından itibaren 300 konut ve üzerindeki site yönetimlerine ve site sakinlerine görev yüklemektedir. Yönetim olarak çalışmalara başlamış durumdayız.

Önümüzde iki seçenek var. Birincisi, konuyla ilgili bakanlıkça hazırlanan kılavuzda gösterilen birimleri kendi bünyemizde kurarak toplama noktalarını belirleyip ayrıştırma kutularını koyacağız. Bu kutularda toplanan atıkları da bakanlıkça lisanslı geri dönüşüm şirketlerine anlaşma şartlarına uygun olarak vereceğiz.

İkinci seçenek ise, yine bakanlıkça lisanslı olan geri dönüşüm toplamaya yetkili şirketle anlaşma yapmak. Bu şirket bütün toplama, ayrıştırma, nakliye ve değerlendirme işini yapıp karşılığında bize bir bedel ödeyecek. Şu ana kadar bu konuda bir örnek yok önümüzde. Bildiğiniz gibi belediyeler bu işi ihale ediyordu, bizler de geri dönüşüme kutularımızı bedelsiz olarak belediyelere veriyorduk. Artık 300 daire ve üzeri siteler kendi anlaşmalarını yaparak geri dönüşüm atıklarını değerlendirebilecekler. Bakalım önümüzdeki günler neler göreceğiz.

OTOPARKLARIN ÜZERİNİN KAPATILMASI TALEBİ

Site sakinlerimizden, kapalı otopark yapılması yönünde bir talep var. Yazın sıcak günlerde ve dolu yağışlarında araçlar zarar görüyor. Talep gayet makul, buna birçok site sakinimizin olumlu bakacağını düşünüyoruz. Fakat bazı detayları bilmemizde fayda var;

Öncelikle sitemizde her daire için bir adet otopark mevcut değil. Sitemiz yapılırken, o zamanki belediyenin koyduğu şartlara göre otopark hesabı, daire sayısı x 0,75 olarak planlanmış. Buna rağmen bizim daire sayımız 2.186, otopark sayımız 1.920’dir.

Bir zaman biz, uygun görülen alanlara yeni otoparklar açarak, hiç olmazsa daire başı bir araçlık yerimiz olsun diye çalışma başlattık. Daha ilk tespit ettiğimiz yere kazmayı vurmamızla tepkiler çığ gibi geldi üstümüze. Üstelik en fazla park sıkıntısından söz edilen alandan başlamıştık. Tövbe ettik bir daha sesimizi bile çıkaramadık.

Gelelim başka yönlerine, giriş kat site sakinlerimiz bu işe ne diyecek? Apartman tarafına değil, sadece karşı taraflara yapalım dersek bu kapalı otoparkları kullanmak bir ayrıcalık olacak. Komşular arasında kapalı park kullanımından dolayı kavga çıkmasından endişe duyarız.

Maliyet konusunu daha gündeme bile getirmedik, kim karşılayacak? Aracı olmayandan nasıl talep edeceğiz, sadece kullanan ödesin dersek tahsis yapmamız lazım. Tahsis yapılanlar da, başkası kullanmasın diye otoparkını kilitli zincirle ancak koruyabilir.

Kıymetli komşular, gördüğünüz gibi çetrefilli bir konu, bunu ufaktan dile getirdik, bakalım ne fikirler çıkacak?

AİDAT ÖDEMELERİ BANKAYA

LÜTFEN DİKKAT!!!

Salgının nereden geleceği belli değil. Normal zamanlarda yönetime giren çıkan günlük en az 50-70 kişi arası oluyor. Hem kendinizin hem yönetim personelinin sağlığını düşünerek, aidat ödemelerinizi lütfen banka hesabına göndererek veya kredi kartınızdan çekilmesi için yönetime talimat vererek ödemeye çalışınız.

Banka Hesaplarımız: VAKIF KATILIM  TR42 0021 0000 0003 0777 2000 01

                                     AKBANK                 TR90 0004 6006 4488 8000 1201 62

                                     GARANTİ                TR74 0006 2000 7820 0006 2989 27

                                     İŞ BANKASI            TR49 0006 4000 0011 2240 1459 36

Çocuk oyun gruplarında eskiyen, arızalanan bölümlerin tespit ederek bir iyileştirme yaptık. Bu çalışma kapsamında 10 adet salıncak sepeti, dört adet kaydırak, 4 adet merdiven, 1 adet ikili salıncak, 1 adet döner platform yenilendi. İlkbahar başında ihtiyaç olan parkları takviye etmeye devam edeceğiz inşaallah.

DAİRE FİYATLARIMIZ OLMASI GEREKEN YERDE Mİ?

Kıymetli komşularımız,

Gayrimenkul piyasasında uzman olan bir site sakinimizle kısa bir muhabbetimiz oldu. Arkadaşımız konuştukça hayretim arttı. Daire alıp satan, kiraya verenler sürekli yönetime gelip gittiğinden bu piyasayı biraz yakın takip ettiğimizi zannediyordum. Ama arkadaşım etrafımızdaki sitelerden, bölge genelinden ve site kurulduğundan bu yana arsa, TL, $, altın gibi kıyaslamaları yaparken sitemizde daire fiyatlarının, boş arsa payına düşen değeri bile karşılamadığını anlattı.

Bölgemizde arsa fiyatlarını biraz araştırdığımızda, küçük parsellerin m2 birim fiyatlarının ortalama 5.000-6.000TL/m2 gibi rakamlarda olduğunu, ancak bizim sitemiz gibi büyük parsellerin m2 birim fiyatlarının çok daha yüksek olduğunu tespit ettik. Bunun nedeni araştırıldığında şöyle bir sonuç çıktı ortaya. 20.000m2 altındaki bir alana bina yapmak istediğiniz zaman belediyeden alabileceğiniz maksimum emsal değer 2 mislidir. Örnek verecek olursak. 100m2 arsanız var, üzerine yapacağınız bina 30m2 taban oturumlu ve 200m2 kullanılabilir toplam alan ile sınırlıdır. Ancak, 20.000m2 üzeri olan parsellerde bu oran 3’e çıkıyor. Hatta bazı yerlerle ilişkileriniz iyi ise %30 daha artabiliyor. Kanunlarımızdaki bazı boşluklar kullanılabiliyor. Yani arsa büyüdüğü için kullanılabilir alan oranı da yükselmiş oluyor ve her 100m2’ye 300-400m2 kullanılabilir alan yapılabiliyor.

Sitemizin her bir parseli 50.000m2 üzerindedir. Sitemiz yapılırken düşük yoğunluklu konut projesi olarak ve 1,5 emsal değeri ile yapılmış. Şimdiki duruma kıyasladığımızda sitemizin emsal değeri 3 hatta iyi ilişkilerle 4’e çıkabilmektedir.

Bunları niçin anlatıyoruz? Evinizin değerini bilin, sadece 20 yıllık 4 duvar olarak görmeyin. Sitemizde daire büyüklüğüne göre maliklerin 50m2 ile 100m2 arası arsa payı vardır. 150m2 dairesi olan bir malik üzerinden örnekleme yapalım. Burada ev yok kabul edin ve arsanızın değerini hesaplayalım.

İnternete girip bölgemizde, sahibinden satılık arsa fiyatlarını araştırdık. Bırakın 50.000m2’yi 20.000m2 tek parsel arsa bulamadık. En büyük parsel 17.000m2 civarında. Yani konut yapalım deseniz emsal olarak 400m2 arsadan farkı yok ve m2 birim fiyatı 8.000TL. Küçük parseller yerine göre 5.000-6.000TL/m2 arası değişiyor.

Gayrimenkul piyasasında uzman olan arkadaşım, sitemizin büyüklüğünde bir arsanın değerinin 1.250-1.500$/m2 olduğunu beyan etti. Hak vermemek elde değil. Emsal değeri en fazla 2 olan yaklaşık 17.000m2 arsa için 8.000TL/m2 üzerinden pazarlığa oturuluyorsa, emsal değeri 3 ve hatta çıkmalarla 4’e kadar yükselen, sitemiz büyüklüğünde bir yerin fiyatı 1.250-1.500$/m2 (yaklaşık 10.000-12.000TL//m2) olması gayet normal diye düşünüyoruz.

100m2 arsa payı x 10.000TL/m2 (büyük çaplı arsa birim taban fiyatı)=1.000.000TL, sadece arsa payınızın değeri. Üzerindeki binalar, alt yapı, yeşil alan, otoparklar, sosyal alanlar ve peyzaj cabası.

Arsa payı 20 m2 bile olmayan, komşu parsellerdeki yeni binalarda, daire fiyatları bir iki milyonun üzerinde normal karşılanırken, İstanbul’da emsali olmayan, evet iddia ediyoruz, İstanbul’da emsali olmayan sitemizdeki daire fiyatlarının aşırı yükseldiğini söylemek biraz insafsızlık olmuyor mu?

İlerleyen senelerde, bu binalar ihtiyaçlara kifayetsiz kalıp yeniden yapılmak istenirse, sitemizdeki D bloklardan bir daire sahibi 100 m2 arsa payı ile müteahhit karşısına otururken, komşu parsellerdeki o pahalı daire sahipleri 20 m2 arsa payı ile anlaşma yoluna gidecek. Bilmiyorum anlatabildik mi?

Şimdi gelelim evimizin değerini hesaplamaya.

Formül gayet basit;

Evimizin reel değeri=tapudaki arsa payı m2x10.000TL/m2 arsa fiyatı+inşaat maliyeti

D daire için örnek hesaplama;  100m2 arsa payıx10.000=1.000.000TL bunun üzerine 150m2 daire inşaat maliyetini ilave edelim 150m2 X 2.500TL/m2=375.000TL

D dairelerimiz için olması gereken ortalama reel değer 1.000.000+375.000=1.375.000TL’dir.

Gayrimenkul piyasasını yakından takip eden komşumuzun değerlendirmeleri bu şekilde. Bu değerlendirme bazı komşularımız için çok uçuk gelebilir. Bizim gayretimiz, sitemizdeki dairelerin gerçek değerinin kat malikleri tarafından bilinmesine yöneliktir. İtibar etmek istemeyen mevcut piyasa değerlerine göre hareket edebilir. Serbest piyasa şartlarında dileyen dilediği fiyata gayrimenkulünü değerlendirebilir.

Sağlıklı ve huzurlu günler temenni ederiz efendim

Muzaffer İşcan

Site Yönetim Kurul Başkanı